什么是所得税

    我国现行企业所得税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例》。企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为开发企业（开发商）。企业所得税的计算方法为开发企业应纳税所得额乘以所得税税率。其中：

    应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额式中收入总额包括生产经营收入、财产转让收入、利息收入、租赁收入、特许权使用费收入、股息收入以及其他收入。准子扣除项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金和损失。所得税税率为33%，对年应纳税所得额在3万元（含3万元)和10万元(含10万元)以下至3万元的企业，规定了两档照顾性税率，即暂减按18%和27%的税率征收所得税。在经济特区、经济技术开发区等实行特殊优惠政策的区域，该项税率最低可降至15%。

    确定所得税的关键是应纳税所得额的计算，对开发企业而言，其经营收入主要是开发建设及经营期间的租售收入，其经营成本即为总开发成本和经营成本。由于房地产开发项目的租售收入和成本投入是逐年实现的，其租售比例与投入的比例又不一定匹配（例如第一年预售了40%，但成本费用只投入了30%；或第一年预售了15%，但成本已投入了25%），这给计算企业应纳税所得额带来了一定的困难。

    为了保证国家能及时得到有关税收，目前一些地方的做法是将预计的总开发成本按年实际销售收入逐年扣除，使开发商只要有销售收入就要扣交所得税，而非按照整个项目的获利年度起计征。在开发项目最终销售完毕的年度，再统一核算整个项目的所得税，并按核算结果结合项目开发过程中已交所得税情况多退少补。